樓市調控出新招，房貸收緊信號加強

兩年內已有兩次房貸者不能貸款購房

深圳樓市調控再邁新步子。3月23日，深圳經濟特區金融學會下發了《關于加強個人住房貸款風險控制措施的決議》，并于本月28日起執行，這意味著深圳收緊房貸的信號越來越明顯。

決議解讀

兩年內已有兩次貸款應拒絕受理

首先，要了解的是，深圳經濟特區金融學會的業務指導單位為“中國人民銀行深圳市中心支行”，辦公地點也在人行深圳中心支行。這份文件的第一頁也清楚地寫道：“為響應人民銀行倡議”制定這份決議。因此，文件對深圳的金融機構具有約束力。

通知原文寫道：2015年來，深圳市房價快速上漲，住房信貸投放大幅增長，房地產金融市場風險有所積累。對此，市委市政府高度重視，要求加強調控、抑制房價過快上漲，于近期出臺了提高二手房交易計稅參考價、增加土地供應等調整措施。中國人民銀行深圳市中心支行也多次召開會議，提示各成員單位加強住房信貸風險控制。為響應人民銀行倡議，我會研究制定了《關于加強個人住房貸款風險控制措施的決議》。

記者在這份決議中注意到，其中有一條直接申明，“住房貸款申請日前兩年內有兩次住房貸款記錄的，應拒絕受理”。此外，針對部分人為了買房假離婚的現象，決議也規定，要“認真核實購房人的婚姻狀況”。

專家觀點

抑制過度投機 主要針對加杠桿

深圳市住房研究會常務副會長、深圳市住房和建設局咨詢委員會秘書長陳藹貧接受記者采訪時表示，目前深圳存在有投資者加杠桿貸款購房的問題，房價調控從房貸領域入手是很精準的實施辦法，這些決議都是為了抑制過度投機。

根據深圳互聯網金融協會秘書長曾光了解，深圳“首付貸”加杠桿的存量規模大致在25億~30億元。陳藹貧認為，深圳房價暴漲便是加杠桿的結果。應該加強對貸款的控制，警惕杠桿效應帶來的風險，抑制投機炒房行為。

業內聲音

中等利空 對高價盤郊區盤具殺傷力

有業內人士認為，此舉跟此前叫停首付貸、眾籌炒房相比，這是一個中等規模的利空。其中第七條有剛性約束力，對于炒房客打擊力度非常大。其次，對于高價盤、郊區盤也頗具殺傷力。其力度可以跟4月1日深圳上調二手房交易評估價相比，但力度比起直接提高首付成數和限制優惠利率仍顯偏弱。

收緊信號

1.合理把握住房貸款規模。

2.避免無序的價格競爭。(指“貸款利率”)

3.嚴格控制“首付貸”。(P2P、小貸公司的首付款禁止、禁止消費貸或信用貸抵扣首付款)

4.認真核實購房人的婚姻狀況。

5.加強購房人償債能力審查。(嚴格落實借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入50%的要求)

6.實行差別化的住房貸款條件。(對總價高于2000萬元的多類高端樓盤，嚴格確定首付比例和利率)

7.住房貸款申請日前兩年內有兩次住房貸款記錄的，應拒絕受理。

8.嚴格個人再交易住房貸款首付款資金監管，在銀行監管比例不得低于房產總價的22%。

9.嚴禁個人再交易住房貸款轉存第三方個人銀行賬戶。

營改增

●銷售不動產稅率11％

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》，全面推開后，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11％；提供有形動產租賃服務，稅率為17％；境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零；除此之外的納稅人發生應稅行為，稅率為6％。此外，增值稅征收率為3％，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

●40種免征增值稅情形

《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》公布了40種免征增值稅情形，包括托兒所、幼兒園提供的保育和服務；養老機構提供的養老服務；殘疾人福利機構提供的育養服務；婚姻介紹服務；學生勤工儉學提供的服務；個人銷售自建自用住房等。

深圳多機構聯手推出二手房交易保險產品

近日，一款針對二手房交易的保險產品“交易?！痹谏钲谕瞥?。

“交易保”由深圳前海大道金融服務有限公司與郵政儲蓄銀行、眾安保險、中原地產等機構聯合推出。

大道金服董事長柳博表示，二手房交易過程中，由于贖樓、抵押、按揭等環節，房屋交易無法做到“一手錢一手證”的即時交接，其間多次出現錢款和產權歸屬時間不匹配導致的資金安全性問題?！啊灰妆！且员ｋU為保障的二手房交易金融服務，買方按揭貸款提前發放，用以歸還業主原貸款，無需另外融資贖樓，進而實現賣方提前收款、買方提前收樓、房產中介更快收取傭金，降低了三方的交易成本。”

此外，“交易?！边€能降低交易過程中可能出現的風險，保障交易的安全性。

據悉，“交易?！辟M用包含兩部分：贖樓咨詢服務費和保費?！敖灰妆！钡氖褂梅秶饕苤朴诤献縻y行，截至目前僅深圳地區買方選擇郵政儲蓄銀行辦理按揭貸款的二手房交易可以使用“交易?！?。未來，隨著合作銀行和地產中介機構的增加，適用范圍將隨之擴大。