一、案件介紹：

被告某餐飲公司（以下簡稱被告）自原告趙某（以下簡稱原告）處承租某購物中心附近的臨街商鋪，用于經營茶館。2022年4月底，北京市發生新冠肺炎疫情期間，被告第二季度租金交納期屆滿。被告向原告申請減免租金，原告拒絕協商并屢次催促被告交納租金，并于6月初起訴至我院，要求解除雙方租賃合同并要求被告騰退商鋪、支付違約金及拖欠的租金等。

庭審中查明，原被告自2015年以來即建立了房屋租賃合同關系，原告基于對雙方穩定租賃關系的預期，投入大額裝修成本，并在此后的經營中取得較好收益。2020年新冠肺炎疫情以來，被告經營情況受到較大影響，此后偶有少量租金短期延遲交納情況，原告并未提出異議。2021年1月23日雙方再次續約，租期至2022年12月31日。2022年5月初，被告先后被街道、物業單位告知暫停營業并立即執行，被告遂與原告協商減免租金，原告拒絕。

原告起訴后至本案開庭前，被告仍使用涉案房屋并持續向原告交納租金。考慮到合同剩余租期已不足半年、盡可能維持合同履行，本院庭前組織雙方進行調解并向雙方講解涉疫情租賃案件的相關司法解釋及文件精神，被告表示如達成新的變更協議將克服經營困難并按期、足額交納租金，原告則堅持要求解除合同并要求被告立即騰房。

截至本案宣判前，被告向原告交納了第三季度租金。

法院認為，本案爭議焦點系被告是否因遲延支付第二季度租金構成違約，原告是否有權據此解除合同。最高人民法院《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第5條、第6條規定，承租非國有房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少，繼續按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導當事人參照有關租金減免的政策進行調解，調解不成的，應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同；出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。《民法典》第533條亦規定了租賃合同雙方在情勢變更的情況下均負有再交涉義務。

本案中，被告經營內容為茶館，疫情防控措施導致涉案商鋪在特定期間內暫停營業，導致被告在此期間沒有營業收入或者營業收入明顯減少。此種情況下，受不利影響的被告可以就合同內容與原告重新協商，原告亦有義務配合協商。本案中的原告在被告提出協商方案后拒絕協商，徑行提起訴訟要求解除合同，違反了《民法典》第533條規定的再交涉義務。原告要求被告按照原標準交納租金顯然有失公平，被告要求依據疫情防控措施對其經營造成的客觀影響變更租金標準，具有事實依據。與此同時，被告雖面臨經營困難，但在合同履行期間仍堅持交納租金，雖存在一定遲延、少量欠付的情形，但該情況系由新冠肺炎疫情及防控措施導致，與惡意拖欠租金性質不同，根據《意見二》第5條的規定，原告無權解除合同；考慮到合同剩余租期已不足半年且被告提出的減免租金標準具有合理性，雙方合作期間已逾七年、被告亦投入了較大裝修成本，為盡可能維持雙方合同的繼續履行、保障雙方在新冠肺炎疫情期間維持原有經濟情狀，對原告解除合同的訴訟請求不予支持。最終，綜合新冠肺炎疫情及防控措施對商鋪經營產生的影響，法院對2022年5月相應期間的租金予以酌減。

二、典型意義

新冠肺炎疫情的爆發對社會各行各業均造成了影響，尤其對于有賴于人流聚集效應的經營性商業房屋而言，疫情傳播風險及相關防控政策必然對正常經營造成沖擊。為保障穩中有序的社會經濟往來，除《意見二》外，《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（一）》對疫情或疫情防控措施導致的合同履行困難作出了明確界定并提出了解紛規則。考慮到疫情爆發的偶發性和周期性，社會經濟參與者均應秉持共擔風險、共渡難關，努力維持合同履行的原則，把握疫情防控趨穩向好的趨勢，積極維護、推動復工復產。

本案系本輪疫情以來我院受理并宣判的典型商業用房租賃案件。自2020年新冠肺炎疫情以來，我院堅持依法妥善審理涉新冠肺炎疫情案件，維護人民群眾合法權益，維護社會和經濟秩序。本案認定租賃雙方在疫情及疫情防控措施期間均應通過積極再行協商，促成合同繼續履行。傳遞了在保證疫情防控前提下，社會經濟參與者均應積極推動復工復產，促進社會經濟秩序盡快恢復正常、良性運轉的司法理念。

涉疫情商業用房租賃案件的發案原因主要有以下八類：

（一）承租人未依法行使解除權，構成違法解約。承租人解約失當是疫情下租賃合同糾紛的主要發案原因，有以下三種情形：1.未達到法定條件即解除合同。商業用房的租用目的為占有、使用房屋并開展經營，租賃合同本身并不產生經營利潤；部分承租人將租房目的與合同目的相混淆，在疫情或疫情防控措施未限制或僅暫時性限制房屋使用的情況下即認為合同目的無法實現，盲目解除合同。2.違反再交涉義務徑行解除合同。疫情或疫情防控措施發生后，承租人未與出租人就合同變更重新協商即徑行解約，或出租人對承租人提出的變更請求予以拒絕或不予回應，違反租賃雙方的再交涉義務。3.承租人解除權行使方式不符合規定。拒絕出租人提出的合同變更履行方案，未經起訴或仲裁徑行解除租賃合同或搬離，造成出租人損失。

（二）出租人解約失當，在不享有解除權的情況下清退承租人。疫情或疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或營業收入明顯減少時，承租人享有對租金的中止履行抗辯權；出租人在此情況下堅持解除合同，甚至以鎖門等方式強行清退承租人的，或將構成違約。

（三）租賃雙方對租金減免標準認識不統一。主要發案原因為承租人對減租、免租事由舉證不充分，如對防控措施在特定時期內對經營產生的限制舉證不足、對經營困難程度舉證不足，以致出租人難以確認承租人經營所受影響程度，再交涉過程難取得實效。

（四）對租金減免政策的適用認識不統一。疫情以來，北京市政府及朝陽區政府已發布多個幫扶中小微企業的政策文件，圍繞承租人是否享受租金減免政策，合同雙方爭議主要有兩類：一是承租人訴訟前不依文件規定的流程申請減免，雙方對企業規模、行業所屬、經營地域等政策適用條件發生爭議；二是承租非公有商業用房的承租人要求嚴格比照公有商業用房標準減免租金，引發爭議。

（五）出租人不履行保障房屋適租性義務。疫情或疫情防控措施發生后，在變更合同的合理協商期內，出租人有義務繼續保障房屋符合租賃用途、具有適租性；合理協商期后、司法救濟之前，雙方雖未達成一致但承租人仍愿租賃房屋的，出租人亦負有前述保障義務。出租人違反保障義務的形式有以下幾種：換鎖、加鎖或關閉承租人門禁權限以限制承租人進入房屋，斷水、斷電、停暖以限制承租人使用房屋，通過物業服務企業限制租賃場所人員、車輛出入，拒絕協助承租人辦理消防、工商注冊手續或必要證明材料等。

（六）出租人過錯放任損失擴大。承租人解除合同后，無論是否構成違約，出租人仍有義務及時止損，未采取止損措施造成的空置損失，承租人對擴大部分不承擔責任。出租人過錯放任損失擴大主要有以下情形：1.阻撓騰房，承租人員工已撤離租賃場所，出租人阻礙承租人搬離物品；2.消極收房，明知承租人已經搬離并騰空租賃場所，拒絕辦理現場交接，或拒絕接收門禁、電卡等；3.怠于招租，收回房屋后，僅以承租人違法解約或未將房屋恢復原狀為由，怠于招租，放任房屋空置。

（七）轉租人責任引發糾紛。疫情發生后，部分以經營房屋轉租獲取利潤的房屋經紀公司，怠于與實際使用人、房屋產權人協商變更合同，放任實際使用人解約。主要表現為：拒絕與房屋實際使用人、產權人分擔損失，放任合同解除后拒付產權人租金；或收取房屋實際使用人租金后，仍以情勢變更受到不利影響為由延拒付產權人租金。

（八）租賃雙方違反和解協議。部分合同當事人在達成和解協議后反悔，常見有以下三種情形：一是和解協議與后發布的租金減免政策不一致，承租人以協議減免金額低于政策減免金額為由反悔，主張參照政策規定減免租金；二是否認口頭形式訂立的和解協議，如否認己方口頭表意人身份、權限，否認微信記錄真實性等；三是和解協議內容不周延，未約定合同解除后果，對違約責任承擔、押金退還等發生爭議。

典型一

原告（反訴被告）王某訴被告（反訴原告）A公司房屋租賃合同案

【裁判要旨】

疫情及疫情防控措施雖對承租人開展經營造成了一定不利影響，但并未限制房屋使用，不能認定為租賃合同目的無法實現，承租人無權據此解除合同。

【基本案情】

2019年11月14日，王某承租A公司房屋用于經營服裝銷售，租期自2020年1月1日至2021年9月30日。王某向A公司支付押金及截至2020年3月31日前的租金、管理費，此后未再支付。A公司分別于2020年2月15日通知大廈自2020年2月17日開始營業，于2020年4月22日通知租金交納推遲至2020年5月11日開始，并明確租金減免政策。王某收到上述通知后未支付租金，并于5月底欲搬離涉案房屋，因A公司未向其開具“出門條”，故商場管理人員未放行，王某未能搬離涉案房屋。A公司于2020年6月5日在涉案房屋處張貼“通告”并張貼封條，要求解除合同、返還房屋。2020年7月1日，王某訴至法院，要求依據“不可抗力”規則解除合同；A公司反訴，要求確認涉案合同于2020年6月5日解除。2020年9月14日，經法院組織協商，雙方交接房屋。

【裁判結果】

法院經審理認為，A公司自2020年2月15日即通知王某商場自2020年2月17日開始營業；在此之后，王某亦可自由進入涉案房屋。雖然疫情確對王某業務開展、業績經營產生一定影響，但對王某使用涉案房屋并用于經營而言，并未構成“不能預見、不能避免并不能克服”的客觀情況，現有證據亦足以證明疫情期間涉案房屋仍在使用，即使未能正常經營，也主要是因為王某拒絕開門營業；退一步講，即便受疫情影響，涉案房屋無法發揮全部經濟效用，但雙方仍可通過變更合同履行期限、履行方式、價款數額等方式，重新達致權利義務平衡的狀態。另外，承租人取得房屋使用權用于經營，系其簽訂租賃合同的主要目的。本案中，A公司已依約將涉案房屋交付給王某，王某的主要合同目的已獲實現。至于王某陳述因商場客流量減少致其無法經營獲利的意見，盈利僅為王某通過使用租賃房屋開展經營的結果，盈利與否受多種因素影響，盈利非雙方簽署涉案合同的直接目的；并且獲取利潤亦非僅僅仰賴客流量予以實現，亦可在短期內通過變更經營模式、加強線上交易等方式積極增加創收，特別是考慮到涉案合同的長期性、防控措施的暫時性，實難稱之為合同目的無法實現。因此，在疫情并未致使涉案合同目的無法實現的情況下，王某依據“不可抗力”規則無責解除涉案合同依據不足。相反，王某拒付租金，并經A公司催要后仍拒不繳納，并以自己的行為明確表示不再履約，構成根本違約，A公司有權按照法律規定和合同約定解除涉案合同，其于2020年6月5日在涉案房屋張貼通告，通知王某解除涉案合同、收回涉案房屋，系行使合同解除權，故涉案合同于該日解除。

典型案例二

原告張某1與被告張某2房屋租賃合同案

【裁判要旨】

承租人雖然于疫情期間欠付租金并擅自搬離房屋，構成違約，但是出租人超過合理期限未及時收回房屋，無權主張因其怠于收房而擴大的損失。

【基本案情】

2019年7月30日，張某2承租張某1房屋用于開辦，租期自2019年6月9日至2022年6月8日。受疫情影響，張某2遲延支付租金。期間，張某2多次向張某1主張減免租金，但張某1未同意。2020年7月6日，張某2通過郵箱向張某1發送解約函，并搬離。張某1不同意解約，亦不同意交接房屋。在訴訟期間經法院反復釋明，2021年4月6日，張某1與張某2辦理了涉案房屋的交接手續。

【裁判結果】

法院經審理認為，張某2自行搬離房屋構成違約，應當承擔違約責任。但張某1在明知涉案合同繼續履行已不具備可行性的情況下，仍未及時收回房屋以減少損失，任由房屋空置、損失擴大，自身存在過錯，故判決張某1自行負擔自張某2搬離至其接收房屋期間的部分租金/占有使用費用，其余部分由張某2負擔。

典型案例三

原告（反訴被告）張某訴被告（反訴原告）A公司房屋租賃合同案

【裁判要旨】

疫情期間，出租人違反再交涉義務，拒絕協商變更合同，受疫情防控措施不利影響的承租人經營困難提出解約，法院判決適當減輕承租人的違約責任。

【基本案情】

2018年，A公司承租張某名下房屋用于教育培訓，租期自2018年10月1日至2024年9月30日。A公司支付租金至2020年3月31日。2020年1月26日，市教委通知要求暫停各類校外培訓機構所有線下課程和集體活動，恢復時間將根據本市疫情防控工作情況另行通知。2020年3月15日至2020年9月8日期間，A公司一直與張某就交租、減免租金等事宜進行協商，但張某不同意任何租金減免方案。在此期間，A公司向42名學員退款共計420 068.91元。2020年8月28日，A公司搬離，雙方交接涉案房屋。同日，相關行政部門通知自即日起，全市學科類校外培訓機構可向審批機關書面申請，經批準后，恢復線下課程和集體活動。

【裁判結果】

法院經審理認為，A公司僅以履約困難為由，提前搬離涉案房屋，構成違約。但需要考慮到，疫情對于以教育培訓為主的A公司開展經營活動產生不利影響，在此期間，A公司既無營業收入、又面臨多項開支且向學員退費等實際困難，在此情況下仍積極籌措資金以支付租金，并尋求繼續履約的合理方案，為維持租賃關系已作出努力；而張某在明確A公司經營困難的情況下，拒絕任何減免租金方案，導致A公司難以繼續維持，最終提出解除租賃合同。張某行為違反情勢變更制度規定的再協商義務，與“共擔風險、共渡難關”的司法政策相悖，對于租賃合同最終不能履行亦應承擔一定責任。法院綜合考慮上述因素，結合合同的實際履行情況、A公司的過錯程度、張某的實際損失以及預期利益等因素，根據公平原則和誠實信用原則，較大幅度酌減了A公司承擔的違約金數額。

典型案例四

原告A公司訴被告B公司房屋租賃合同案

【裁判要旨】

承租人享受減免租金優惠政策的權利與誠實信用原則并不沖突。雙方經平等協商，對合同的變更或解除應視為該處理方案符合當事人意愿。協商結果系雙方在充分考慮包括租金減免政策在內的客觀情況后達成的。故不宜再以變更合同前已公布的租金減免政策為依據，否認協議的效力，否則有違誠實信用原則。

【基本案情】

2019年8月，原告A公司（承租方）與被告B公司簽訂《寫字樓租賃合同》。新冠肺炎疫情發生后，A公司主張己方符合租金減免政策，遂向B公司申請減免租金，B公司未同意。雙方協商后簽署《寫字樓租賃合同解除協議》，明確了租賃合同解除后的權利義務。后A公司主張自身未能充分享受租金減免政策，要求B公司再返還其已支付的三個月租金。

【裁判結果】

法院經審理認為，A公司作為理性民事主體，在認為其應享受相關優惠政策情況下，仍與B公司簽署《寫字樓租賃合同解除協議》，該行為系其綜合考慮其經營狀況、履約能力等因素的情況下對相關優惠的放棄。在此情況下，A公司再次依據相關規范性文件要求享受租金減免政策，并要求B公司返還其已支付的租金，該行為系對其前法律行為的否定，違反誠實信用原則。A公司所依據的租金減免政策并非效力性強制性規定，不影響解約協議的效力，故對于A公司的訴訟請求不予支持。

法院結合法律規定和相關政策文件精神總結八項糾紛處理提示，供商業用房租賃領域的經營者參考

（一）履約困難先協商，公平分擔互體諒

因疫情或者疫情防控措施致使租賃合同一方受到重大不利影響的，租賃合同雙方應當履行情勢變更制度下的再交涉義務，對合同的變更、解除進行善意協商。協商中應注意以下幾點：1.承租人應及時就變更事項提出協商并說明理由，“及時”應在租金支付期限屆滿前，“合同變更事項”包括租金支付標準、支付時間、支付方式等；2.承租人應誠信、適當提出合同變更方案，出租人應積極進行實質性溝通，雙方共擔風險、共渡難關，盡可能維持合同繼續履行；3.出租人有義務配合協商，拒不配合或消極協商、徑行解約的，或將構成違約；4.協商應在合理期限內進行，期限內無法協商一致的，雙方均可請求法院或仲裁機構變更或解除合同。

（二）租金因故尚欠付，提倡履行慎解除

《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第5條規定，承租房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。因此，如承租人符合前述條件，出租人無權單方解除合同并清退承租人，亦無權要求承租人承擔違約責任。出租人違法解除租賃合同的，存在承擔違約責任的風險。

（三）損失程度要舉證，減免標準更易定

承租人所從事行業、商鋪所處位置、各自經營情況往往不同，疫情和防控措施對具體承租人所造成的影響程度存在差異，因此承租人負有對合同履行的困難程度積極舉證的義務，為誠信公平協商分擔奠定基礎。需要提示承租人的是，對于“沒有營業收入或者營業收入明顯減少”的舉證應突出體現營業額的變化情況，證據形式包括會計賬簿、記賬憑證、完稅憑證、銀行流水等。此外，當特定證據為出租人所持有時，出租人亦應視情形提交相應證據。如具有一定規模的商圈、商場要求商戶使用特定收款設備及營業額統計系統以便統一管理的，出租人作為商鋪營業收入數據持有方，應保持前述賬號處于可備查狀態。

（四）政策幫扶有流程，享惠脫困別繞行

針對訴訟中發現的國有房屋承租人要求法院按照政策判決減免租金的情況，作出以下提示：1.在訴訟前窮盡政策救濟。由于法院不是租金減免政策的專門審核機構，為避免減免政策落實偏差，請承租人在訴前按照相關政策文件要求進行申報，案件已受理但當事人未申報的，承租人仍需按照政策文件規定向相關單位進行申報并經審核確認；2.承租人已申報但審核未通過或國有房屋出租單位明確表示不同意減免的，承租人仍可依據房屋所受疫情及防控措施的不利影響程度要求出租人減免租金；3.承租人將國有房屋轉租的，次承租人亦可依據政策文件規定進行申報，轉租人應給予協助。

（五）租戶解約已搬離，及時收房莫空置

《民法典》第五百九十一條規定了出租人的減損義務，無論承租人解除租賃合同是否違約，出租人應及時收回房屋并再行招商，以避免損失擴大。據此作以下提示建議：1.承租人騰退房屋并通知出租人收房后，無論承租人騰退行為是否構成違約，出租人應及時收回房屋并重新招商，雙方的是非責任可另行解決；2.因承租人原因導致房屋不符合交接條件，如未依約將裝修恢復原狀或者遺留物品占用房屋空間等，出租人亦應盡量排除障礙及時收房；怠于清空房屋對出租人造成的損失，由承租人承擔責任；3.如房屋因疫情防控措施無法交接，如房屋所在區域采取臨時封控措施，締約雙方不可能在封控期間進入涉案房屋，防控措施持續期間的房屋占有使用費鼓勵雙方協商分擔。

（六）中介轉租要盡責，協調分擔促履行

部分房產經紀公司自房屋所有權人處承租房屋后將房屋再行轉租，通過賺取租金差價的形式經營獲利，在此種經營模式中，無論承租房屋是商鋪還是普通住宅，經紀公司均應在疫情發生后積極維持租賃合同繼續履行，不應置身事外、放任違約風險產生。具體應注意以下兩點：1.轉租合同的承租人因疫情或疫情防控措施受到不利影響提出變更轉租合同的，經紀公司應有效溝通出租人，促成租賃鏈條各方共同合理分擔損失、維持轉租合同履行；經紀公司拒絕協調或拒絕分擔合理損失，導致轉租合同解除、房屋空置，經紀公司據此主張情勢變更并要求變更、解除合同的，其意見存在不被法院采納的風險；2.特定房屋的次承租人未以疫情或疫情防控措施主張變更、解除轉租合同的，經紀公司亦不得向該房屋的出租人主張變更、解除合同。

（七）和解協議有效力，誠信履行不反悔

當事人在疫情或疫情防控措施發生后達成的和解協議具有拘束力，應當誠信履行。對此做以下提示建議：1.建議雙方以書面形式簽訂和解協議，并由有權限人員簽字、加蓋公章；2.和解協議盡量就租金減免退還數額、支付時間及方式、合同是否解除及解除時間、交房、押金處理及違約責任等進行明確約定，部分內容無法達成一致的，可先就達成一致的部分進行和解，并在協議中明確爭議部分另行解決；3.和解協議簽訂前應對自身情況審慎考慮，協議簽訂后應嚴格履行。國有企業房屋承租人確符合后續租金減免政策的，可就未享受減免的差額部分申請減免；非國有企業房屋承租人以國有企業房屋減免政策抗辯和解協議的，構成對和解協議的違反。

（八）自力救濟講分寸，護己也要顧他人

《民法典》規定出租人負有保持租賃物適租的義務，據此作出以下提示：1.如承租人雖受疫情或疫情防控措施不利影響欠付相應期間租金、但仍愿繼續承租房屋的，出租人應尊重承租人的中止履行抗辯權，在協商期內保障房屋適租；對爭議期間租金可另行協商或者通過訴訟、仲裁解決，出租人以鎖門、切斷能源供應限制出租人使用房屋的，或將承擔違約責任。2.雙方在前述合理期間無法就合同變更達成一致的，承租人應盡快提起訴訟或申請仲裁，避免合同僵局出現；出租人采取限制措施致使房屋無法正常使用、經營的，承租人可拍照、錄像以固定證據，做好溝通并留存記錄。