人才房6折，商品房禁售3年！房改新政有啥影響？

近期，深圳市人民政府辦公廳正式發布《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》(深府規〔2018〕13號，以下簡稱為《意見》)。《意見》指出，深圳亟需深化住房制度改革，加大住房供應，擴大保障范圍，不斷提升城市對人才的吸引力，不斷增強市民群眾的獲得感、幸福感、歸屬感，努力讓全體市民住有所居。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，這個《意見》所涉及的問題面很寬，可能在未來實施過程中會出現很多困難和問題，但是，它的大方向是符合深圳房地產發展戰略方向的，無論如何都非常值得期待，期待意見能夠盡快全面、高效得到貫徹落實，真正推動深圳住房制度的實質性變革，推動深圳市“房住不炒”“住有所居”的實現，推動深圳房地產市場的長期平穩健康運行。

劃重點

蓋哪些房？三大類住房，滿足各類群體

根據《意見》總體設計的劃分，深圳計劃將全市住房實物供應分為市場商品住房、性支持住房、公共租賃住房三類。

市場商品住房——可租可售

將占住房供應總量的40%左右，做到有能力的市民通過市場商品房來解決住房需求。

將繼續嚴格實施房地產市場調控政策，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持以中小戶型商品房為主，努力促進房地產市場平穩健康發展。

政策性支持住房——可租可售

占住房供應總量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均為20%。

人才住房重點面向符合條件的各類人才供應，可租可售，建筑面積以小于90平方米為主，租售價為市場價的60%左右。

安居型商品房則重點面向符合收入財產限額標準等條件的本市戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建筑面積以小于70平方米為主，租售價為市場價的50%左右。

公共租賃住房——只租不售

占住房供應總量其余的20%左右，重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體供應。

建筑面積以30-60平方米為主，租金為市場價的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

關鍵詞

2035年目標

深圳再添170萬套住房

其中保障性住房不少于100萬套

《意見》明確制定了，到2035年，分近期、中期、遠期三個階段，籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類公共住房總量不少于100萬套。

確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保，各類人才和中等偏下收入居民以及為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體的住房困難得到有效解決，可通過市場解決的住房需求得到較好滿足。

中原地產首席分析師張大偉認為，未來17年深圳計劃供應170萬套房，這個數據是最近2年繼上海5年170萬套、北京5年150萬套房之后第三個城市明確長周期供應住房計劃的城市。但從絕對供應量看，按照每年10萬套的量看，對于人口明顯增加的深圳來說并不算多。

住房誰來提供？

《意見》指出，在總體設計上，將堅持以住房供給側結構性改革為主線，突出多層次、差異化、全覆蓋，針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應與保障體系。充分發揮政府、企業、社會組織等各類主體作用，優化調整增量住房結構，盤活規范存量住房市場。

《意見》共劃分8大主體供給：

1、以房地產開發企業為主，提供市場商品住房、安居型商品房。

2、以住房租賃經營機構為主，提供各類長租公寓。

3、以市、區政府（含新區管委會）為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

4、以人才住房專營機構為主，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

5、支持社區股份合作公司和原村民，通過“城中村”綜合整治和改造，提供各類符合規定的租賃住房。

……

張大偉認為，從供應主體看，過去市場化的商品房為主、保障房為輔的住房結構出現了調整。市場化商品房占40%，租賃房，和部分產權的人才房供應增加，意味著這和過去20年執行的住房制度并沒有根本性變化，只是在過去缺失的保障體系上做的更豐富。

●新增住房如何保障？

《意見》劃分6大渠道籌集住房：

1、增加建設用地。

2、盤活存量用地，加大棚戶區改造力度。

3、利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產業園區等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

4、盤活各類存量用房，推進社會存量住房租購。

5、實施公共設施綜合開發。

6、開展城際合作，在臨深片區開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

房改新政疊加調控

在新政出臺之前，深圳市人民政府發出《關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，出臺系列樓市調控措施。

主要內容包括：

1、暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房。

2、新建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途。

3、新購商品房三年禁售。

4、新購商務公寓五年禁售。

5、調控對離婚購房也進行限制，離婚2年內申請貸款首付將不低于七成，只有無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的首付才可三成，如能證明離婚前家庭僅有1套住房則按首付五成執行。

Q房網數據研究中心分析認為，調控政策對新購買的住房執行限售，不溯及過往，可以有效遏制炒作行為，但也會造成二手住房交易量的下降。住宅3年禁售的限制，會抑制樓市的流動性，使得掛牌出售的住宅數量減少，但是否會導致二手房市場供應偏緊，甚至出現二手房供應緊張而進一步使得二手房成交價格上升則需要時間的檢驗。美聯物業深圳董事總經理江少杰則表示，從長遠來看，如今國內穩妥的理財投資渠道較為匱乏，新政出臺，對房價本身的影響不會太大。

●專家解讀

房改新政實際影響將在中長期

“當供給側發生這么劇烈的變革，需求側也必然出現深刻變動，大量需求會涌入保障性住房消費行列，原有的商品住房上的供需兩端都在收縮，特別是商品房中間的普通住房在大量保障性住房的壓力下，可能出現價格趨穩的局面。”中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為。

深圳市住房研究會會長陳藹貧則認為，此次新政對過往政策變動很大，比如調整新增住房用地比例，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%；建設籌集人才住房等，政府在努力承擔一定責任，去解決高房價的現實問題。

“房改新政在短期內更多的會產生心理影響，可能會讓部分置業者對保障房寄予更多期望”，深圳貝殼研究院院長肖小平認為。她補充，不過房改新政的實際影響在中長期，如果該政策執行到位，將會改變目前商品房占主流的住房供應格局。